Czy opłaca się wynajmować nieruchomości krótkoterminowo?

Rynek wynajmu krótkoterminowego, kojarzony przede wszystkim z platformami takimi jak Airbnb czy Booking.com, przechodzi intensywne zmiany. Jeszcze kilka lat temu był uznawany za jeden z najbardziej dochodowych sposobów inwestowania w nieruchomości. Obecnie rosnąca konkurencja, zmiany w regulacjach prawnych i nowe oczekiwania turystów sprawiają, że inwestorzy muszą ponownie odpowiedzieć na pytanie: czy to się wciąż opłaca?

Wynajem krótkoterminowy – na czym polega?

Model ten polega na udostępnianiu mieszkania lub domu na okres od jednego dnia do kilku tygodni. W przeciwieństwie do najmu długoterminowego, właściciel może elastycznie kształtować ceny, reagować na sezonowość oraz sam decydować, kiedy nieruchomość jest dostępna.

Przez wiele lat największą zaletą tego modelu była wysoka stopa zwrotu – w popularnych lokalizacjach apartament wynajmowany turystom potrafił generować kilkukrotnie większe przychody niż tradycyjny najem.

Wpływ pandemii i nowych trendów turystycznych

Pandemia COVID-19 w 2020 roku spowodowała gwałtowne załamanie rynku krótkoterminowego. Jednak od 2022 roku obserwujemy odbicie, napędzane wzrostem turystyki wewnętrznej oraz popularnością pracy zdalnej i tzw. workation (łączenia pracy i podróży).

Rentowność inwestycji – liczby i fakty

Jednak wyższe przychody oznaczają też wyższe koszty:

• prowizje dla platform (średnio 12–18%),
  
• obsługa rezerwacji i sprzątania,
  
• koszty umeblowania i utrzymania standardu,
  
• podatki i opłaty lokalne.
  

Regulacje prawne – największe wyzwanie dla inwestorów

Coraz więcej miast w Europie wprowadza ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego. W Amsterdamie limit wynosi 30 dni rocznie, w Barcelonie i Paryżu obowiązują specjalne licencje. W Polsce trwają prace nad nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich, która ma wprowadzić obowiązek rejestracji i opłaty lokalne dla właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy.

Regulacje te mają na celu ochronę rynku mieszkaniowego przed spekulacją oraz ograniczenie negatywnego wpływu turystyki na życie mieszkańców. Dla inwestorów oznaczają one jednak dodatkowe bariery formalne i ryzyko finansowe, które mogą wpływać na opłacalność inwestycje kapitału lokowanego w nieruchomości przeznaczone na najem krótkoterminowy.

Nowe trendy na rynku

Choć rynek wynajmu krótkoterminowego się zmienia, pojawiają się także nowe szanse:

• Workation i nomady cyfrowi – coraz więcej osób szuka mieszkań na pobyty od kilku tygodni do kilku miesięcy, co jest połączeniem najmu krótko- i średnioterminowego.
  
• Segment premium – luksusowe apartamenty w atrakcyjnych lokalizacjach generują wyższe przychody i przyciągają mniej przypadkowych klientów.
  
• Automatyzacja – systemy do zdalnego zarządzania rezerwacjami, smart locki i automatyczne meldunki obniżają koszty obsługi i zwiększają efektywność.
  

Kiedy inwestycja się opłaca?

Wynajem krótkoterminowy wciąż może być opłacalny, ale tylko przy spełnieniu kilku warunków:

• lokalizacja w atrakcyjnym turystycznie lub biznesowo miejscu,
  
• profesjonalna obsługa i wysoki standard wykończenia,
  
• odpowiednie narzędzia do zarządzania rezerwacjami i marketingiem,
  
• elastyczność w reagowaniu na zmiany regulacyjne.
  

Bez spełnienia tych kryteriów inwestycja może być bardziej ryzykowna niż tradycyjny najem.

Podsumowanie

Inwestowanie w wynajem krótkoterminowy wciąż może być opłacalne, ale nie jest już „pewnym strzałem”, jak przed kilku laty. Coraz większe znaczenie mają lokalizacja, jakość obsługi i umiejętność dostosowania się do zmieniających się regulacji.

Rynek przesuwa się w stronę profesjonalizacji – amatorzy liczący na szybki i łatwy zysk mogą się rozczarować. Z kolei inwestorzy, którzy traktują tę działalność jak biznes, inwestują w automatyzację i analizują trendy, nadal mogą osiągać atrakcyjne zwroty.

Przyszłość tego segmentu będzie kształtowana przez dwa czynniki: prawo i technologię. To one zdecydują, czy wynajem krótkoterminowy pozostanie niszą dla specjalistów, czy też utrzyma masową skalę, jaką znamy dziś.

FAQ

Czy wynajem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny niż długoterminowy?
Zazwyczaj tak, ale różnica w zyskach jest mniejsza niż kilka lat temu.

Czy rosnące regulacje mogą zniechęcić inwestorów?
Tak, szczególnie w dużych miastach, gdzie licencje i limity ograniczają liczbę dostępnych mieszkań.

Czy wynajem krótkoterminowy sprawdzi się w mniejszych miejscowościach?
Tak, ale tylko tam, gdzie istnieje stały ruch turystyczny, np. w rejonach górskich czy nadmorskich.

Jakie są największe koszty takiej inwestycji?
Prowizje dla platform, sprzątanie, utrzymanie standardu i podatki lokalne.

Czy automatyzacja może zwiększyć rentowność?
Tak. Elektroniczne zamki, systemy rezerwacyjne i zdalne zarządzanie znacząco redukują koszty obsługi.

Czy wynajem krótkoterminowy jest odporny na kryzysy?
Nie. Pandemia pokazała, że w okresach ograniczeń podróży przychody mogą spaść niemal do zera.

Jakie są perspektywy na najbliższe lata?
Więcej regulacji, konsolidacja rynku i rosnąca rola najmu średnioterminowego (workation, nomadzi cyfrowi).