Czy opłaca się wynajmować nieruchomości krótkoterminowo?

Rynek wynajmu krótkoterminowego, kojarzony przede wszystkim z platformami takimi jak Airbnb czy Booking.com, przechodzi intensywne zmiany. Jeszcze kilka lat temu był uznawany za jeden z najbardziej dochodowych sposobów inwestowania w nieruchomości. Obecnie rosnąca konkurencja, zmiany w regulacjach prawnych i nowe oczekiwania turystów sprawiają, że inwestorzy muszą ponownie odpowiedzieć na pytanie: czy to się wciąż opłaca?

Wynajem krótkoterminowy – na czym polega?

Model ten polega na udostępnianiu mieszkania lub domu na okres od jednego dnia do kilku tygodni. W przeciwieństwie do najmu długoterminowego, właściciel może elastycznie kształtować ceny, reagować na sezonowość oraz sam decydować, kiedy nieruchomość jest dostępna.

Przez wiele lat największą zaletą tego modelu była wysoka stopa zwrotu – w popularnych lokalizacjach apartament wynajmowany turystom potrafił generować kilkukrotnie większe przychody niż tradycyjny najem.

Wpływ pandemii i nowych trendów turystycznych

Pandemia COVID-19 w 2020 roku spowodowała gwałtowne załamanie rynku krótkoterminowego. Jednak od 2022 roku obserwujemy odbicie, napędzane wzrostem turystyki wewnętrznej oraz popularnością pracy zdalnej i tzw. workation (łączenia pracy i podróży).

Rentowność inwestycji – liczby i fakty

Jednak wyższe przychody oznaczają też wyższe koszty:

• prowizje dla platform (średnio 12–18%),
  
• obsługa rezerwacji i sprzątania,
  
• koszty umeblowania i utrzymania standardu,
  
• podatki i opłaty lokalne.
  

Regulacje prawne – największe wyzwanie dla inwestorów

Coraz więcej miast w Europie wprowadza ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego. W Amsterdamie limit wynosi 30 dni rocznie, w Barcelonie i Paryżu obowiązują specjalne licencje. W Polsce trwają prace nad nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich, która ma wprowadzić obowiązek rejestracji i opłaty lokalne dla właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy.

Te regulacje mają chronić rynek mieszkaniowy przed spekulacją i ograniczać negatywny wpływ turystyki na życie mieszkańców. Dla inwestorów oznacza to jednak dodatkowe bariery i ryzyko finansowe.

Nowe trendy na rynku

Choć rynek wynajmu krótkoterminowego się zmienia, pojawiają się także nowe szanse:

• Workation i nomady cyfrowi – coraz więcej osób szuka mieszkań na pobyty od kilku tygodni do kilku miesięcy, co jest połączeniem najmu krótko- i średnioterminowego.
  
• Segment premium – luksusowe apartamenty w atrakcyjnych lokalizacjach generują wyższe przychody i przyciągają mniej przypadkowych klientów.
  
• Automatyzacja – systemy do zdalnego zarządzania rezerwacjami, smart locki i automatyczne meldunki obniżają koszty obsługi i zwiększają efektywność.
  

Kiedy inwestycja się opłaca?

Wynajem krótkoterminowy wciąż może być opłacalny, ale tylko przy spełnieniu kilku warunków:

• lokalizacja w atrakcyjnym turystycznie lub biznesowo miejscu,
  
• profesjonalna obsługa i wysoki standard wykończenia,
  
• odpowiednie narzędzia do zarządzania rezerwacjami i marketingiem,
  
• elastyczność w reagowaniu na zmiany regulacyjne.
  

Bez spełnienia tych kryteriów inwestycja może być bardziej ryzykowna niż tradycyjny najem.

Podsumowanie

Inwestowanie w wynajem krótkoterminowy wciąż może być opłacalne, ale nie jest już „pewnym strzałem”, jak przed kilku laty. Coraz większe znaczenie mają lokalizacja, jakość obsługi i umiejętność dostosowania się do zmieniających się regulacji.

Rynek przesuwa się w stronę profesjonalizacji – amatorzy liczący na szybki i łatwy zysk mogą się rozczarować. Z kolei inwestorzy, którzy traktują tę działalność jak biznes, inwestują w automatyzację i analizują trendy, nadal mogą osiągać atrakcyjne zwroty.

Przyszłość tego segmentu będzie kształtowana przez dwa czynniki: prawo i technologię. To one zdecydują, czy wynajem krótkoterminowy pozostanie niszą dla specjalistów, czy też utrzyma masową skalę, jaką znamy dziś.

FAQ

Czy wynajem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny niż długoterminowy?
Zazwyczaj tak, ale różnica w zyskach jest mniejsza niż kilka lat temu.

Czy rosnące regulacje mogą zniechęcić inwestorów?
Tak, szczególnie w dużych miastach, gdzie licencje i limity ograniczają liczbę dostępnych mieszkań.

Czy wynajem krótkoterminowy sprawdzi się w mniejszych miejscowościach?
Tak, ale tylko tam, gdzie istnieje stały ruch turystyczny, np. w rejonach górskich czy nadmorskich.

Jakie są największe koszty takiej inwestycji?
Prowizje dla platform, sprzątanie, utrzymanie standardu i podatki lokalne.

Czy automatyzacja może zwiększyć rentowność?
Tak. Elektroniczne zamki, systemy rezerwacyjne i zdalne zarządzanie znacząco redukują koszty obsługi.

Czy wynajem krótkoterminowy jest odporny na kryzysy?
Nie. Pandemia pokazała, że w okresach ograniczeń podróży przychody mogą spaść niemal do zera.

Jakie są perspektywy na najbliższe lata?
Więcej regulacji, konsolidacja rynku i rosnąca rola najmu średnioterminowego (workation, nomadzi cyfrowi).